この記事ではこんな疑問にお答えします
・マイホームの購入をするつもりだが、その時は指値をしてみたい！
・指値がしやすい物件の特徴を教えて欲しい！
「指値」とは、ここでは不動産を購入する際の「値引き交渉」のことです。
売主の決めた販売価格に対して、買主側が「この金額なら買いたい！」という意思表示をおこない、売主がこれに合意すれば売買契約の締結に進みます。
不動産の取引では、仲介会社の担当者を通じてこうした交渉がおこなわれることが珍しくありませんが、全ての物件について指値が可能なわけではありません。
鹿児島 二郎
とはいえ、不動産の購入は大きな金額が動きますので、少しでも指値をしてみたい、というのも人情というものです。
そこで今回は、一般的に「指値」交渉がしやすい物件の特徴について、3つの例をご紹介します。
当然、色々な考えの売主様がいらっしゃいますので絶対ではありませんが、指値をするかどうかの判断材料として、ご参考ください。
【不動産営業が教える】「指値」がしやすい物件の特徴3選！
（１）3か月以上売れ残っている物件
1つ目は「3か月以上売れ残っている物件」です。
鹿児島 二郎
今はインターネット全盛の時代ですので、SUUMOやat-homeといった不動産ポータルサイトに1か月も掲載しておけば、市場へ物件情報が広く知れ渡ります。
3か月経過しても売れていないというのは、市場から明確に、
「あなたの物件は高いです！」
と言われているようなものです。
売主様から売却を委託されている仲介会社としても、なかなか売れない状況に売主様が不満を持ち、専任媒介契約を打ち切られてしまう事態は避けたいため、常識的な範囲（要するに、相場に即した価格）であれば、買主の要望に沿って交渉を進めてくれる場合が多いです。
検討候補の物件が売れ残っている場合は、積極的に狙ってみましょう。
（２）明確かつ懸念度の高い欠点がある物件
2つ目は、「明確かつ懸念度の高い欠点がある物件」です。
代表的なものだと、売主様がペットを買っていて内装状態がひどく悪い物件や、残置物が大量にある物件がこれに当たります。
明確な欠点である以上、売主も自身の物件が売れづらいという事実を理解しやすいため、指値があった際も、さほど気分を害さずに受けてくれるケースが多いです。
また、内装や残置物については、フルリノベーションをおこなう前提で購入したり、残置物ごと建物を取り壊して建て直してしまう（売地として検討する）のであれば、購入する側にとってはクリアできる欠点となります。
リフォーム費用や解体費の見積もりをとり、
「半分は私が負担するので、残りは販売金額から減額して頂けませんか？」
といった形で交渉すれば、仲介会社の担当者も売主様に交渉しやすくなります。
鹿児島 二郎
なお、「再建築不可」物件等、欠点があまりにも致命的である場合は、指値が成功したとしても、将来的に物件を持て余してしまう可能性があるため、これは避けた方が良いでしょう。
（３）現況が「空家」「空室」となっている物件
最後は、現況が「空家」や「空室」となっている物件です。
なぜこれが指値の成否に関係するかというと、「空家」や「空室」の物件というのは、売主にとって何の利益も生み出していない存在となるからです。
これが「居住中」であれば、少なくとも現に住んでいるわけですから、他に賃貸を借りて家賃を支払わなくてよいというメリットが生じていますが、誰も住んでいない物件というのは、マンションの場合では管理費・修繕積立金が毎月かかるだけの金食い虫状態となってしまいます。
「空家」や「空室」状態で売りに出される理由として、代表的なのが相続で取得したというものです。
「かつては両親と一緒に住んでいた実家だが、自分は何年も前に独立して住居を構えており、今更遠方の実家で暮らす気も起きない。。」
こんな状態であれば、売主も早めに現金化したいはずですので、指値もしやすいでしょう。
相続以外だと、既に新しい住宅を購入して住み替えている場合もありますが、こちらも現在の住居と二重ローンになっている場合等、早急に手放したい状態にあることも多いため、やはり指値の難易度は低くなります。
鹿児島 二郎
まとめ
- 「3か月以上売れ残っている物件」は、市場から「高い」と言われている状態
- 「明確かつ懸念度の高い欠点がある物件」は、購入後に自分がその欠点をクリアできるのであれば狙い目
- 「空家・空室となっている物件」は、売主が早く手放したがっている場合が多い
以上、一般的に指値のしやすい物件の例について、解説しました。
指値をおこなう際には、物件を見極めることもそうですが、仲介会社の担当者に伝えるべき「交渉のコツ」といったものも存在します。
こちらについては、以下の記事で詳しく解説しておりますので、併せてご覧頂けますと幸いです。
鹿児島 二郎
