【住宅ローン】あなたの「借入可能金額」はいくらか？【ファイナンシャル・プランナーが解説】

不動産の購入を検討する上で、「そもそも、いくらまでなら借りられるのか？」という疑問を持たれたことはないでしょうか？

なんていう方も多いのではないでしょうか？

住宅ローンを利用する場合、自分自身の返済能力を把握しておくことは非常に重要です。

このステップを飛ばしてしまうと、

などということになり、時間を無駄にすると共に、恥をかくことになります。

今回は、金融機関が融資可能額を決める際の基準について、解説致します。

【住宅ローン】あなたの「借入可能金額」はいくらか？【不動産営業マンが解説】

大前提として、借入可能な金額はその方の年収によって決まります。

と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、意外や意外、不動産屋へ寄せられる問い合わせの中には、この事実を軽く見ている方からのものも多いのです。

銀行は融資したお金を取りっぱぐれることが無いよう、その方の返済能力に問題がないか、事前に「審査」をおこないます。

この時に重要な指標となるのが、年収に対する「返済比率」です。

事項で詳しく解説します。

許容される「返済比率」は、年収の30～35％まで

結論から申し上げると、一般に、金融機関が定める年間に返済可能な限度は年収の30～35％までとなっています。

なぜ基準に幅が設けられているかというと、「年収400万円」を境に、返済比率の基準がことなる金融機関が多いからです。

具体的には、「年収400万円未満」の方の返済比率は30％。「年収400万円超」の方の返済比率は35％が目安となります。

「返済比率」から、実際に借入れをおこなう際の限度額を試算する

「返済比率」とその限度について理解ができたら、次は実際に住宅ローンの借入をおこなうことを想定して、借入可能な金額を計算していきます。

返済比率30～35％という基準に基づく借入可能額は、いつでも、どんな場合でも同じというわけではなく、借入の条件によって異なるからです。

限度額の計算に関わる借入の条件

（１）金利

借入限度額の計算をおこなうに当たって、金利は最も重要な要素です。金利が1％の場合と5％の場合とでは、月々に支払う返済額に大きな差が生じます。

2021年9月現在、住宅ローンの変動金利は、概ね0.5％前後となっていますが、金融機関が融資の審査をおこなう場合は、実際に適用される金利ではなく、所謂「審査金利」という、通常よりも高い金利で計算がおこなわれます。

具体的な審査金利の水準は公開されていませんが、概ね「3～4％」が一般的と言われております。

今回の記事は限度額の考察が目的ですので、少なめに見積もった「3％」を基準に計算を試みます。

（２）借入期間

借入限度額の計算は、1年間に返済する金額に対しておこなわれますので、借入の期間も重要な要素です。

同じ金額を借りる場合でも、それを10年で返済する場合と、35年で返済する場合とでは、月々に支払う金額に大きなギャップが生じます。

つまるところ、借入期間が長いほど借入限度額は大きくなりますので、最長の「35年」で計算をおこないます。

借入限度額を計算してみる

借入限度額の計算は、以下の式によって求めることができます。

金利：3％、借入年数：35年の場合の100万円当たりの月返済額は「3,849円」ですので、これを年収毎に試算すると、以下のような結果となります。

いかがでしょう？ご自身の予想と一致していましたでしょうか？

なお、年収1,000万円以上の計算については割愛させて頂きました。

なお、上記の計算式は、年収400万円の返済比率を30％として計算しておりますので、400万円を少し超える方であれば、もう少し多く借入が可能になります（例えば、年収401万円であれば、借入可能額は3,039万円）。

まとめ

• 「借入可能金額」は「年収」によって異なる
• 許容される「返済比率」は、年収の30～35％まで
• 限度額の計算時は「金利」と「借入期間」を確認
• 借入限度額は＜年間返済額の上限額÷12ヶ月÷100万円当たりの月返済額×100万円＞で求められる

今回ご案内した内容はあくまでも一般的な場合ですので、実際の審査は、お客様の属性（勤続年数や正社員か否か）や物件によっても基準が異なります。詳細は不動産会社の担当者に確認してみると良いでしょう。

ちなみに、ここで住宅ローンについてあやふやな答えしか返ってこないようなら、その担当者には仲介を任せるべきではありません。

借入限度額を把握した上で、信頼の置ける不動産会社とマイホーム探しをおこないましょう。

鹿児島　二郎